Innehåll
Skillnaden mot Sverige
I Sverige förväntas du som köpare undersöka bostaden, och det du borde ha upptäckt kan du inte klaga på efteråt. Därför är besiktning rutin. I Spanien är utgångspunkten en annan: köpet görs «en el estado en que se encuentra» — i befintligt skick — och möjligheten att i efterhand kräva säljaren för dolda fel finns i lagen men är i praktiken en långsam och osäker väg.
Resultatet är att nästan ingen besiktigar. Mäklaren föreslår det sällan, säljaren erbjuder det aldrig och notarien frågar inte. Det du får med köpet är energideklarationen och, i vissa fall, ett intyg om att byggnaden genomgått den obligatoriska periodiska tillsynen för äldre hus. Ingetdera säger något om skicket på det du köper.
Det betyder inte att besiktning är onödig. Det betyder att du beställer den själv, betalar den själv och avgör själv vad du gör med resultatet.
Vem besiktigar
Den yrkesgrupp som normalt gör besiktningar i Spanien är arquitecto técnico, tidigare kallad aparejador. Det är en byggnadsingenjör med behörighet att intyga byggnaders skick. Även arkitekter och vissa ingenjörer gör det.
Tre saker att kräva:
- Oberoende. Inte någon som mäklaren eller säljaren föreslår. Vi kan rekommendera besiktningsmän vi arbetat med, men du väljer och du betalar — då arbetar personen för dig.
- Skriftlig rapport med bilder, gärna med bedömning av allvar och en grov uppskattning av åtgärd. En muntlig genomgång är inte ett underlag i en förhandling.
- Att personen är kollegial medlem, det vill säga registrerad i sitt yrkesförbund. Det ger ansvar för det som intygas.
Vad som kontrolleras
En normal besiktning är okulär — besiktningsmannen tittar, knackar, mäter fukt och fotograferar, men bryter inte upp något. Det som ingår:
- Stomme och grund. Sprickor, sättningar, tecken på rörelse. På sluttningstomter: stödmurar och dränering.
- Tak och terrasser. Tätskikt, avrinning, fuktgenomslag på undersidan.
- Fasad och fönster. Puts som släpper, karmar som ruttnat eller rostat, tätning.
- Fukt, mätt i väggar och golv — inte bara det som syns.
- El. Central, jordning, ledningarnas ålder, om anläggningen har ett giltigt intyg.
- VVS. Rörmaterial, varmvattenberedare, tryck, avlopp och luktlås.
- Värme och kyla. Luftvärmepumpar, deras ålder och skick.
- Pool och poolteknik, om det finns.
- Att det som är byggt stämmer med det som är registrerat. Det här är inte en teknisk fråga utan en juridisk, men besiktningsmannen ser direkt om en terrass är inglasad eller ett förråd har blivit sovrum. Det ska sedan kontrolleras mot registret — se köpprocessen.
Behöver du gå djupare — termografi, provtryckning av rör, kontroll av armering — är det tilläggstjänster. Besiktningsmannen säger till om något motiverar det.
Typiska skador på kusten
Costa del Sol har ett klimat som är skonsamt för människor och hårt mot hus. Det som återkommer i rapport efter rapport:
- Fukt. Nästan alltid, i någon form. Kondens i sovrum som stängts hela vintern, kapillär fukt i bottenvåningar, läckage från terrassen ovanför. Många bostäder används några veckor om året och står stängda resten — det syns.
- Saltet. Nära havet angriper salt allt av metall: armeringsjärn i betong, räcken, fönsterkarmar, ytterdörrar. Betong som spricker med rostfärgade ränder är armering som rostar inifrån. Det är ett underhållsproblem, inte nödvändigtvis ett konstruktionsfel, men det kostar.
- Terrasser. Den vanligaste enskilda källan till läckage. Tätskiktet under klinkern åldras, avloppen sätts igen, och vattnet hittar in till grannen under. I en samfällighet kan ansvaret vara omtvistat.
- Pooler. Läckage i skalet eller i rören, pumpar som gått ur tiden, elinstallation nära vatten som inte uppfyller dagens krav. En pool som «tappar lite vatten» tappar sällan lite.
- Gammal el. Bostäder från före de moderna elföreskrifterna kan ha central utan jordfelsbrytare, blandade ledningsdimensioner och ojordade uttag. Det är ofta det enskilt dyraste att åtgärda i en äldre lägenhet.
- Gjutjärn och bly i äldre avlopp och vattenledningar.
- Sättningar på fyllnadsmark och i sluttningar, särskilt i urbanisationer byggda snabbt.
Det du inte behöver oroa dig lika mycket för är det klassiska svenska: mögel i krypgrund, tjälskador, isolering som saknas. Problemen här är andra, och en besiktningsman från Sverige känner inte alltid igen dem.
När besiktning är ett måste
Ärligt talat: alltid, utom möjligen på nyproduktion från byggherre där det i stället är byggherren och avtalet du ska granska. Men i två fall skulle vi avråda från köp utan besiktning:
- Villor och radhus. Här äger du tak, grund, fasad, tomt och pool själv. Det finns ingen samfällighet som delar kostnaden när något går fel, och det är precis de delarna som är dyrast.
- Allt byggt före nittiotalet. Många bostäder på kusten är från sextio-, sjuttio- och åttiotalet, byggda snabbt och med de material som fanns. El, rör och tätskikt har normalt gått långt över sin livslängd om de inte bytts. Frågan är inte om något behöver åtgärdas, utan vad.
Även i en nyare lägenhet är besiktningen värd sitt pris om du inte själv kan bedöma fukt och el. Det är billigt i förhållande till det du köper.
Var i processen den ska in
Besiktningen ska göras efter reservationen och före arras. Reservationen ger dig tid att beställa den utan att objektet försvinner; arras är den punkt efter vilken du inte kan använda resultatet till annat än att förlora handpenning.
Tre utfall:
- Inget väsentligt. Du går vidare med bättre nattsömn.
- Brister som går att prissätta. Rapporten blir underlag för prisavdrag, eller för att säljaren åtgärdar före tillträde, skrivet i avtalet.
- Något som ändrar bilden — konstruktionsproblem, olaglig tillbyggnad, ett elsystem som måste bytas helt. Då drar du dig ur, och det enda du förlorat är besiktningen och eventuellt reservationsavgiften. Det är vad de är till för.
Räkna in besiktningen bland kostnaderna vid köpet från början, så att den inte känns som en extra utgift den dag den behövs.
Vill du att vi hjälper dig hitta en oberoende besiktningsman för en bostad du tittar på? Skicka ett sökuppdrag så ordnar vi det som ett steg i processen.