Innehåll
Hur ett spanskt bolån fungerar
Ett spanskt bolån, hipoteca, är ett lån med den spanska bostaden som säkerhet. Det tecknas hos notarie samtidigt som köpet och skrivs in i fastighetsregistret. Det finns lån med rörlig ränta, bunden ränta och blandformer, precis som i Sverige, men med två viktiga skillnader:
- Lånet amorteras alltid. Amorteringsfria lån finns i praktiken inte. Du betalar ränta och amortering varje månad tills lånet är slut.
- Löptiden är kortare för dig som inte är bosatt, och den begränsas dessutom av din ålder vid lånets slut. Det påverkar månadskostnaden mer än räntan gör.
För dig som inte bor i Spanien gäller no residente-villkor. Banken lånar ut en mindre andel av bostadens värde än till en bosatt köpare, vilket betyder att du behöver en större kontantinsats — och den ska täcka både mellanskillnaden och kostnaderna vid köpet, som inte får lånas.
Vi anger inga räntor eller belåningsgrader här. De skiljer sig mellan banker, ändras löpande och beror på din inkomst, din skuldsättning och bostaden i fråga. Siffrorna för just dig får du i bankens erbjudande — inte från en webbsida. Det vi kan göra är att hjälpa dig få fram erbjudanden från flera banker att jämföra.
Vad banken tittar på
En spansk bank bedömer i första hand din återbetalningsförmåga: hur stor andel av din nettoinkomst som går till lån efter att det nya lånet lagts till. Alla lån räknas — svenskt bolån, billån, studielån. Den tittar också på:
- Anställningsform och hur länge du haft den. Tillsvidareanställning väger tyngre än egen firma. Egenföretagare får visa fler år av deklarationer.
- Att inkomsten går att styrka med dokument banken kan läsa, det vill säga översatta eller på engelska.
- Bostadens värde enligt en värdering banken beställer — inte enligt priset ni kommit överens om.
- Din ålder, eftersom den begränsar löptiden.
Banken kräver i regel också att du öppnar konto hos den, tecknar hemförsäkring och ibland livförsäkring. Det är förhandlingsbart i delar, men inte helt.
Handlingarna du behöver från Sverige
Det här är listan som brukar ta längst tid. Börja samla i samma stund som du börjar leta bostad.
- NIE-nummer för varje låntagare.
- Pass, giltigt.
- Lönespecifikationer för de senaste månaderna.
- Anställningsavtal eller arbetsgivarintyg.
- Inkomstdeklarationer från Skatteverket för de senaste åren, med slutskattebesked.
- Kontoutdrag för de senaste månaderna, som visar att lönen kommer in och var kontantinsatsen finns.
- Sammanställning av dina lån i Sverige, med saldo och månadsbetalning.
- Kreditupplysning från Sverige. Spanska banker kan inte se dina svenska krediter själva och vill ha ett underlag.
- Om du är egenföretagare: bolagets årsredovisningar och din egen deklaration för flera år.
Många banker vill ha handlingarna översatta till spanska, i vissa fall av auktoriserad översättare. Fråga banken exakt vad den kräver innan du betalar för översättningar du kanske inte behöver.
Rätt ordning — förhandsbesked före arras
Det här avsnittet är det viktigaste på sidan. Köpprocessen i Spanien går fort, och handpenningsavtalet, arras, kommer tidigt. När du skrivit under det är du bunden: hoppar du av förlorar du handpenningen, oavsett om anledningen är att banken sa nej.
Därför ska ordningen vara den här:
- Förhandsbesked från banken innan du lägger bud. Banken går igenom din ekonomi och säger hur mycket den är beredd att låna, givet att bostaden värderas som förväntat. Det är inte bindande, men det är ett svar på frågan «får jag lån över huvud taget».
- Reservation av bostaden.
- Formell låneansökan på den specifika bostaden, och värdering.
- Bindande erbjudande från banken, med alla villkor skrivna.
- Först nu: arras.
- Notarie — lånet och köpet skrivs under samma dag.
Arras utan klar finansiering är den dyraste genvägen i ett spanskt köp. Mäklare pressar ofta på: «skriv under nu, annars går objektet till någon annan». Om du måste skriva under innan banken sagt ja, se till att avtalet innehåller ett villkor om finansiering som ger dig handpenningen tillbaka om lånet nekas. Säljare accepterar det inte alltid — men då vet du åtminstone vad du riskerar.
Värderingen
Banken beställer en värdering, tasación, från ett godkänt värderingsbolag. Du betalar den, oavsett om lånet sedan blir av. Värderingen sätter det värde banken räknar sin belåning på — inte köpeskillingen. Värderas bostaden lägre än priset ni kommit överens om blir lånet mindre än du räknat med, och mellanskillnaden ska du ha kontant.
Värderaren reagerar också på sådant som inte är i ordning: tillbyggnader som inte finns i registret, avvikande kvadratmeter, oklar användning. Det är ännu ett skäl att göra kontrollerna innan du binder dig.
Vad lånet kostar utöver räntan
- Värderingen, som du betalar.
- Uppläggningsavgift, om banken tar en. Förhandlingsbar.
- Försäkringar banken kräver eller villkorar räntan med.
- Kostnader för själva lånehandlingen hos notarie, i registret och för stämpelskatt. Vem som betalar vad av detta är lagreglerat i Spanien och till största delen bankens ansvar — men kontrollera att erbjudandet säger det.
- Översättningar och eventuella apostiller på svenska handlingar.
- Valutaväxling. Din inkomst är i kronor, lånet i euro. Kursen påverkar din verkliga månadskostnad över tid, och banken kommer att informera om det. Ta det på allvar.
Sammantaget är det poster som ska in i kalkylen tillsammans med de övriga kostnaderna vid köpet. Vi räknar fram dem för den bostad det gäller.
Låna i Spanien eller i Sverige?
Båda vägarna används, och rätt val beror på din situation:
- Låna i Sverige — genom att belåna din svenska bostad — kan vara enklare: bank du känner, dokument på svenska, ofta snabbare. Nackdelen är att du lägger hela risken på din svenska bostad och att den spanska köps kontant, utan säkerhet i sig själv. Svenska banker lånar i regel inte med utländsk bostad som säkerhet.
- Låna i Spanien ger dig ett lån i samma valuta som bostaden, med bostaden som säkerhet, och lämnar din svenska belåning orörd. Priset är mer pappersarbete och strängare villkor för dig som inte är bosatt.
Oavsett vilket: äger du en bostad i Spanien utan att bo där ska du deklarera för den varje år. Läs om Modelo 210 — och om du senare flyttar hit och får svensk pension, om SINK-skatt.
Vill du veta om lån är realistiskt i din situation innan du börjar leta? Skicka ett sökuppdrag så tar vi det som första steg.