Innehåll
Vad som skiljer i grunden
När du köper begagnat köper du något som finns. Du kan gå igenom det, låta besiktiga det, kontrollera registret och flytta in kort efter notarien. Risken ligger i bostadens skick och i papper som inte stämmer.
När du köper nyproduktion från en byggherre köper du oftast något som inte finns än — ett löfte, en ritning och ett leveransdatum. Du betalar under byggtiden och får bostaden om ett eller två år. Risken ligger inte i skicket utan i motparten: byggherrens ekonomi, byggherrens tidsplan och byggherrens tolkning av vad som lovades.
Det är ingen värdering av vilket som är bäst. Nyproduktion ger nya installationer, moderna energilösningar och garantier på byggnaden. Begagnat ger etablerade områden, färdiga trädgårdar och ett pris du kan förhandla på det du faktiskt ser. Men de kräver olika kontroller, och det är dem den här sidan handlar om.
Olika skatter
Skatten är den första skillnaden och den som förvånar flest.
- Nyproduktion från byggherre: du betalar moms, IVA, på köpeskillingen, plus stämpelskatt, AJD, på köpebrevet. Två skatter, till två olika mottagare.
- Begagnad bostad (och även nyproduktion som säljs vidare av en privatperson): du betalar överlåtelseskatt, ITP, till Andalusien. En skatt.
Vi skriver inte ut satserna här. De bestäms delvis av staten och delvis av Andalusien, ändras och beror i vissa fall på köparens situation. Vad som blir billigast i just ditt fall räknar vi fram på bostaden i fråga, tillsammans med de övriga kostnaderna vid köpet. Utgå inte från en siffra du läst i ett forum.
Tänk också på att momsen betalas i takt med delbetalningarna under byggtiden, inte vid tillträdet. Den ska alltså finnas i din likviditet från början.
Betalning i etapper
Ett vanligt upplägg vid köp på ritning:
- Reservation — ett mindre belopp som tar bostaden av marknaden några veckor medan avtalet förhandlas.
- Köpekontrakt, contrato privado de compraventa — en större betalning när kontraktet skrivs under.
- Delbetalningar under byggtiden, antingen på fasta datum eller kopplade till byggets framsteg.
- Slutbetalning hos notarie när bostaden är klar och nycklarna lämnas över. Här kommer också ett eventuellt bolån in — det kan inte tecknas förrän bostaden finns.
Hur stor andel som betalas före tillträde varierar mellan projekt och är förhandlingsbart, särskilt tidigt i ett projekt. Ju mer du betalar i förväg, desto viktigare är nästa avsnitt.
Bankgarantin — din enda säkerhet
Spansk lag kräver att byggherren garanterar varje belopp du betalar före tillträdet, genom bankgaranti (aval bancario) eller försäkring, och att pengarna sätts in på ett särskilt konto som bara får användas till bygget. Går byggherren i konkurs eller levererar inte i tid ska du få tillbaka det du betalat, med ränta.
Så långt lagen. I praktiken:
- Garantin måste finnas i din hand, utfärdad i ditt namn, för varje betalning. Ett löfte i broschyren räcker inte, och «vi ordnar den senare» är ett varningstecken.
- Betala aldrig till ett annat konto än det som anges i avtalet som garanterat konto.
- Reservationsavgiften ligger ofta utanför garantin. Håll den låg tills avtal och garanti finns på plats.
Ditt juridiska ombud ska begära garantierna aktivt. Det är den viktigaste enskilda handlingen i ett köp på ritning.
Förseningar
Nyproduktion blir försenad. Inte alltid, men tillräckligt ofta för att du ska planera för det. Bygglov som drar ut på tiden, brist på arbetskraft, en leverantör som går omkull — allt landar i ditt leveransdatum.
Läs därför i avtalet:
- Vilket datum som gäller — och om det är leverans av bostaden eller bara «färdigställande av bygget».
- Hur lång förlängning byggherren har rätt till innan du får häva. Sådana klausuler är vanliga och ibland generösa.
- Vad som händer om du häver: får du tillbaka allt, med ränta, och inom vilken tid?
- Vad som händer om du är sen med en delbetalning. Här är avtalen sällan lika förlåtande.
Planera inte att sälja din svenska bostad med tillträde samma vecka som den spanska ska levereras.
Inflyttningslicensen
Licencia de primera ocupación är kommunens intyg på att bygget är utfört enligt bygglovet och att bostaden får användas som bostad. Utan den:
- kan du få svårt att teckna el och vatten i eget namn,
- kan banken vägra betala ut lånet,
- och du äger något som formellt inte är godkänt för boende.
Byggherrar vill ibland skriva hos notarie innan licensen finns, «den kommer om några veckor». Skriv inte under. Ett tillträde utan licens är ett tillträde där all risk flyttats till dig.
Checklista innan du köper på ritning
- Vem är byggherren? Bolagsnamn, organisationsnummer, tidigare projekt. Har de levererat förut — och i tid?
- Äger byggherren marken? Kontrolleras i fastighetsregistret. Är marken belånad, och hur?
- Finns bygglovet, licencia de obras, beviljat och giltigt? Inte sökt — beviljat.
- Vad ingår? Materialbeskrivning, memoria de calidades, som bilaga till avtalet. Det som inte står där ingår inte.
- Vad kostar comunidad? Byggherren har en uppskattning. Den är ofta låg.
- Bankgaranti för varje betalning, i ditt namn.
- Leveransdatum och hävningsrätt i klartext.
- Byggnadsgarantierna efter tillträdet — det finns lagstadgade garantier för olika delar av byggnaden med olika längd. Ta reda på vilka och hur de görs gällande.
Ordningen är annars densamma som i varje spanskt köp: NIE, bankkonto, kontroller, avtal. Läs köpprocessen steg för steg om du inte gjort det.
Funderar du på ett specifikt projekt? Skicka ett sökuppdrag så tittar vi på byggherren och avtalet innan du reserverar.